Roczne przeglądy budowlane — sprawdź, co wymaga naprawy
Poluzowana obróbka, uszkodzona elewacja czy niedrożne odwodnienie nie powinny czekać do dużego remontu. Roczny przegląd budowlany pomaga uporządkować stan obiektu, sprawdzić wykonanie wcześniejszych zaleceń i wskazać dalsze działania. BHP PUZIO łączy oględziny z czytelnym protokołem oraz uzgodnionymi kontrolami instalacji.
Obsługa właścicieli i zarządców obiektów na Śląsku. Kontrole gazowe i kominiarskie można skoordynować z częścią budowlaną.
Roczna kontrola to trzy odrębne obszary
Art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wskazuje część budowlaną narażoną na warunki atmosferyczne i użytkowanie, instalacje służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe. W praktyce zakres trzeba rozpisać dla danego obiektu — z uwzględnieniem jego wyposażenia i ustawowych wyłączeń.
Kontrola pozwala sprawdzić, czy po poprzednim przeglądzie wykonano zalecone naprawy i czy pojawiły się nowe nieprawidłowości. Informacje od zarządcy, obsługi technicznej i użytkowników są ważnym uzupełnieniem oględzin.
Budynek, dach i elewacja
Sprawdzamy odpowiednie elementy narażone na pogodę i niszczące czynniki użytkowania. W zależności od obiektu są to m.in. pokrycie dachu, obróbki, odwodnienie, elewacje, balkony, balustrady i mocowania urządzeń.
Ochrona środowiska
Zakres obejmuje występujące w obiekcie instalacje i urządzenia ograniczające jego negatywny wpływ na otoczenie, np. separatory, osadniki, zbiorniki na ścieki, urządzenia filtrujące i zabezpieczenia akustyczne.
Gaz i przewody kominowe
Kontrola instalacji gazowej oraz przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wymaga czynności właściwych dla danej instalacji. Nie zastępują jej oględziny obudowy komina z zewnątrz.
Podstawa: art. 62 ust. 1 pkt 1, ust. 1a i ust. 2; Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, z późn. zm.: zobacz źródło.
Referencje dotyczące rocznych przeglądów budowlanych
Właściciel obiektu powinien móc sprawdzić, jakie usługi wykonał wcześniej jego wykonawca. Dlatego przy każdej referencji podajemy zakres i datę dokumentu oraz odsyłamy do opublikowanego skanu.
ZEKON Sp. z o.o.
Hala PM i budynek biurowy ZL IIIReferencja opisuje roczny oraz okresowy przegląd budowlany hali i biura. Wskazuje wykorzystanie DJI Matrice 30T z kamerą termowizyjną oraz dokumentację z przeprowadzonej kontroli.
Otwórz opublikowany skanBozzetto Polska Sp. z o.o.
Roczne przeglądy budowlaneList referencyjny obejmuje roczne przeglądy budowlane oraz odrębne wsparcie zakładu w obszarze SEVESO i bezpieczeństwa. Potwierdza realizację usług w uzgodnionym zakresie i terminie.
Otwórz opublikowany skanElgra Sp. z o.o.
Roczne przeglądy budowlaneReferencja dotyczy wykonania rocznych przeglądów budowlanych. Potwierdza należyte wykonanie usługi w sposób uzgodniony pomiędzy stronami.
Otwórz opublikowany skanOpisy są streszczeniem wskazanych listów, nie nowymi opiniami klientów. Pełne dokumenty i pozostałe realizacje: referencje BHP PUZIO.
Gaz, wentylacja i kominy w rocznym planie
Kontrola gazowa — więcej niż sprawdzenie jednego połączenia
Podczas przeglądu szczelności instalacji gazowej znaczenie mają m.in. przewody, połączenia, armatura, zawory odcinające, mocowania, zabezpieczenia antykorozyjne i dostęp do instalacji. Wzór branżowy przewiduje odrębne dokumentowanie oceny szczelności. Zakres dobieramy do układu instalacji i urządzeń — nie sprowadzamy całej kontroli do jednego pomiaru przy gazomierzu.
Przegląd kominiarski i wentylacja mechaniczna
Kontrola przewodów kominowych dotyczy przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. W zależności od rozwiązania sprawdza się m.in. drożność, ciąg, stan przewodów, dostęp do rewizji i warunki dopływu powietrza. Dla wentylacji mechanicznej istotne mogą być także mocowania, czerpnie, wyrzutnie, wentylatory, centrale i kontrolne pomiary strumienia powietrza.
Kwalifikacje kontrolującego dobiera się do rodzaju przewodów. Uprawnienia mistrza kominiarskiego mają określony zakres; kominy przemysłowe, wolno stojące i przewody z ciągiem wymuszonym urządzeniami mechanicznymi wymagają osób z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Przegląd nie jest równoznaczny z czyszczeniem ani pełnym serwisem centrali.
Protokół kominiarski w CEEB
Protokół kontroli przewodów kominowych z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c sporządza się co do zasady elektronicznie w systemie obsługującym CEEB, z uwzględnieniem wyjątków ustawowych. Papierowy formularz pomocniczy nie zastępuje wymaganego e-protokołu. CEEB i c-KOB to dwa różne systemy oraz dwa różne zadania dokumentacyjne.
Zakresy branżowe: wzory protokołów kontroli gazowej (s. 4–6), przewodów kominowych (s. 4–6), wentylacji mechanicznej (s. 4–7) i urządzeń ochrony środowiska (s. 4–7). Wymogi kwalifikacyjne i e-protokół: art. 62 ust. 4–6 oraz art. 62a ust. 5–5a Prawa budowlanego.
Protokół, który prowadzi do konkretnych działań
Dobry przegląd roczny zaczyna się od poprzedniej dokumentacji, a kończy listą zrozumiałych ustaleń. Wykorzystujemy układ pozwalający powiązać element budynku z opisem stanu, zaleceniem, terminem działania i zdjęciem.
Ustalamy funkcję, konstrukcję i wyposażenie obiektu. Zapoznajemy się z wcześniejszymi protokołami, naprawami i zgłoszeniami usterek.
Dokumentujemy dostępne elementy objęte zakresem rocznym, stwierdzone nieprawidłowości i miejsca wymagające dodatkowego sprawdzenia.
Opisujemy wynik, niewykonane wcześniejsze zalecenia i nowe czynności z terminami. Dokument wskazuje osoby odpowiedzialne za ocenę poszczególnych branż.
Zalecenia stanowią podstawę planowania napraw. Same oględziny, otrzymanie protokołu ani wpis do książki nie usuwają stwierdzonych usterek.
Organizacja protokołu: wzór rocznej kontroli ogólnobudowlanej, s. 3–7; wymagania ustawowe: art. 62 ust. 1a i art. 62a.
Połącz terminy wizyt, nie pomijaj zakresów
Zaplanuj część budowlaną razem z kontrolą gazową i kominiarską. Pomiary elektryczne dodamy, gdy przypada ich termin lub są potrzebne.
Zdjęcia z drona, które porządkują ustalenia
Powtarzalne kadry i oznaczenie miejsca wykonania zdjęcia pomagają odnieść kolejną kontrolę do poprzednich ustaleń. Przy trudno dostępnych strefach wykorzystanie drona może ograniczyć część prac na wysokości, lecz nie usuwa potrzeby bezpośrednich oględzin tam, gdzie są niezbędne.
Światło widzialne — fotografia RGB
Zdjęcia w naturalnych barwach pomagają opisać widoczne uszkodzenia, korozję, stan pokrycia, obróbek i mocowań. Można na nich wskazać miejsce wymagające naprawy i powiązać je z zaleceniem w protokole.
Podczerwień — termografia IR
Termogram przedstawia rozkład zarejestrowanego promieniowania w przyjętej palecie. Może wspomagać poszukiwanie anomalii cieplnych, ale sam kolor nie dowodzi przecieku, braku izolacji ani awarii. Do interpretacji potrzebne są m.in. warunki pogodowe, nasłonecznienie, właściwości powierzchni i kontekst pracy instalacji.
Dlatego termowizję z drona oraz badania kamerą przenośną dobieramy do celu diagnostycznego. Ich zakres i termin wymagają uzgodnienia.
Jak uzupełnić dokumentację po kontroli rocznej?
Po rocznych oględzinach ważny jest nie tylko protokół, ale również prawidłowy zapis w dokumentacji obiektu. Warto wcześniej przygotować papierową książkę albo udostępnić kontrolującemu właściwą książkę w c-KOB. To ogranicza ryzyko, że formalności zostaną odłożone na później.
Wpis wykonuje osoba przeprowadzająca kontrolę
Dla obiektu objętego obowiązkiem prowadzenia KOB kontrolujący dokonuje wpisu o kontroli w ciągu 7 dni od jej zakończenia, w książce papierowej albo elektronicznej. Wynika to z art. 62b ust. 1. We wpisie należy zidentyfikować obiekt, datę i zakres kontroli, osobę kontrolującą, ustalenia i zalecenia, w tym niewykonane zalecenia poprzednie. Wskazanie dokumentacji ma pozwalać odnaleźć właściwy protokół; sam wpis go nie zastępuje.
Właściciel, zarządca lub osoba prowadząca książkę zapewnia dostęp do c-KOB w odpowiedniej roli. Nie trzeba i nie należy przekazywać wykonawcy hasła do własnego konta. Osoba wyznaczona do prowadzenia książki odpowiada za bieżące wpisy należące do jej zakresu, a protokoły i pozostałą dokumentację przechowuje się zgodnie z przepisami.
Czy zawiadamiać PINB po każdym rocznym przeglądzie?
Nie ma ogólnego obowiązku zawiadamiania PINB o każdej zwykłej kontroli rocznej. Osobny obowiązek dotyczy kontroli wielkopowierzchniowych z art. 62 ust. 1 pkt 3: kontrolujący przekazuje zawiadomienie w ciągu 7 dni przez c-KOB albo na piśmie, jeżeli nie prowadzi się książki elektronicznej.
Niebezpieczny stan uruchamia odrębny obowiązek
Gdy kontrola ujawni uszkodzenia lub braki mogące spowodować zagrożenia wskazane w art. 70 ust. 1, trzeba podjąć wymagane działania w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej. Osoba kontrolująca bezzwłocznie przekazuje kopię protokołu nadzorowi budowlanemu. Dla obiektu z elektroniczną książką przekazanie następuje przez c-KOB. Nie jest to ten sam tryb co siedmiodniowe zawiadomienie o kontroli wielkopowierzchniowej.
Podstawy: art. 60b–60f, art. 60m, art. 62b, art. 63–64 i art. 70 Prawa budowlanego. Przepisy przejściowe i obsługa systemu: GUNB — pytania i odpowiedzi o c-KOB. Stan informacji: 6 września 2026 r.
Jak przygotować obiekt do przeglądu?
Zebranie informacji
Zaczynamy od poprzedniej kontroli, wykazu wykonanych napraw i bieżących zgłoszeń usterek.
Ustalenie zakresu
Sprawdzamy, które elementy i instalacje występują w obiekcie oraz jakie wyłączenia mają zastosowanie.
Oględziny na miejscu
Oceniamy dostępne elementy i dokumentujemy wynik. Potrzebę dalszych badań zapisujemy w ustaleniach.
Protokół i zalecenia
Porządkujemy nowe i niewykonane zalecenia. Dla wymaganej KOB kontrolujący wykonuje odpowiedni wpis.
Termin, zakres badań dodatkowych, wykorzystanie drona i forma przekazania materiałów są każdorazowo uzgadniane w zleceniu. Bezpieczna realizacja lotu zależy także od pogody i możliwości wykonania operacji w danej lokalizacji.
Sprawdź wykonawcę, zanim powierzysz mu obiekt
Monika Puzio
Właścicielka firmy Szkolenia i Doradztwo BHP i PPOŻ. Monika Puzio.
Paweł Polak
Pełnomocnik BHP PUZIO; wsparcie techniczne i organizacyjne realizacji.
Opis zespołu, kwalifikacji, dokumentów i zabezpieczeń działalności znajdziesz na stronie nasze uprawnienia.
Uprawnienia właściwe dla zakresu
Ocenę i dokumentację poszczególnych branż wykonują osoby z uprawnieniami lub kwalifikacjami odpowiednimi do danych czynności. Uprawnienia pilota drona ani samo posiadanie kamery termowizyjnej nie zastępują uprawnień do kontroli budowlanej.
Przed zleceniem ustalamy, kto odpowiada za część ogólnobudowlaną, sanitarną, elektryczną i kominiarską. Dane osób kontrolujących i zakres odpowiedzialności powinny być czytelne w dokumentacji.
Materiał informacyjny przygotowany dla BHP PUZIO. Odpowiedzialność za konkretną ocenę techniczną wynika z wykonanego przeglądu i podpisanej dokumentacji. Opis oferty nie jest opinią o stanie żadnego z obiektów pokazanych na zdjęciach.
Powiązane przeglądy i diagnostyka
Zobacz także przeglądy sprzętu przeciwpożarowego oraz badania termowizyjne. Zakresy specjalistyczne uzgadniamy osobno; jedna usługa nie zastępuje automatycznie drugiej.
Najczęstsze pytania
Czy roczny przegląd musi odbyć się dokładnie po 365 dniach?
Czy każdy budynek trzeba kontrolować w maju i listopadzie?
Czy dom jednorodzinny jest zwolniony ze wszystkich przeglądów?
Czy podczas kontroli rocznej wykonuje się pomiary elektryczne?
Czy przegląd kominiarski i czyszczenie komina to ta sama usługa?
Czy zwykły roczny protokół trzeba wysłać do PINB?
Podstawy odpowiedzi: Prawo budowlane oraz wyjaśnienia GUNB: zobacz źródło.
Przeglądy budowlane na Śląsku
Obsługujemy obiekty w Bytomiu, Katowicach i innych miejscowościach województwa śląskiego. Dla zakładów lub nieruchomości w kilku lokalizacjach uzgadniamy wspólną organizację prac. Możliwość dojazdu i szczegółowy harmonogram potwierdzamy przy wycenie.
Pozostałe lokalizacje i dane kontaktowe: kontakt z BHP PUZIO.
Na jakich przepisach opiera się kontrola?
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane
Tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 524, z późn. zm.
Dla tej usługi podstawowy zakres określa art. 62 ust. 1 pkt 1. Sprawdzenie wykonania poprzednich zaleceń wynika z art. 62 ust. 1a, wymagania dotyczące protokołu z art. 62a, a wpisy i zawiadomienia po kontroli — z art. 62b. Sytuacje zagrażające bezpieczeństwu wymagają także uwzględnienia art. 70.
Oficjalna publikacja ustawy — ELI
GUNB: rodzaje kontroli stanu technicznego
GUNB: prowadzenie c-KOB i terminy przejściowe
Stan prawny opisany na 6 września 2026 r. Zakres dokumentacji opracowano z uwzględnieniem wzorów protokołów branżowych udostępnionych na potrzeby opracowania; bieżące obowiązki formalne opisano na podstawie ustawy i informacji GUNB. Szczególne wymagania danego obiektu ustala się indywidualnie.
Zaplanuj roczny przegląd budowlany
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie. W rozmowie lub e-mailu wskaż jego adres, wyposażenie i termin poprzedniej kontroli. Ustalimy część budowlaną oraz potrzebne kontrole branżowe.